Различные схемы приобретения «первички»: как купить жилье с наименьшими рисками

Prosto купить квартиру у застройщика и сэкономить на ее стоимости. Но как быть уверенным, что получишь желаемые квадратные метры, а не потеряешь все вложенные в строительство деньги? На что обратить внимание, чтобы вместо радости новоселья не получить разбирательства с недобросовестным застройщиком, выяснял Prostobank.ua.

Несмотря на всю заманчивость покупки нового жилья и на множество схем его приобретения, практикуемых на рынке, эксперты сходятся во мнении, что безопаснее всего покупать жилье не новое. «Наиболее надежным с точки зрения инвестора является покупка уже готовой недвижимости, то есть в сданном в эксплуатацию доме, с оформленными правоустанавливающими документами и по фиксированной цене» - отмечает Ирина Бугера, юрист отдела по вопросам недвижимости, строительства и земельного права юридической компании «Юстикон». Но если вы все же склоняетесь к покупке квартиры на этапе строительства, то чтобы сделать этот процесс максимально приятным, нужно знать все достоинства и недостатки практикующихся на рынке схем покупки, чтобы выбрать из них наименее рискованную.

Схема первая: покупаем закладную

Наиболее рисковой и невыгодной для покупателя схемой приобретения «первички» юристы однозначно называют схему, предполагающую использование закладной. При таком способе оформления сделки застройщик предлагает инвестору купить закладную, которую после введения жилья в эксплуатацию нужно обменять на документы, подтверждающие право собственности покупателя на квартиру.

Основным недостатком такой схемы юристы считают то, что закладная никоим образом не дает инвестору права претендовать на квартиру в строящемся доме. «Закладная удостоверяет не право ее держателя на объект недвижимости, а его право обратить взыскание на этот объект в случае невыполнения основного денежного обязательства должником. Если застройщик выполнит основное обязательство (фактически вернув потенциальному покупателю его деньги), у последнего не будет никаких правовых оснований требовать передачи ему в собственность объекта недвижимости», - поясняет Екатерина Гутгарц, главный редактор портала Prostopravo.сom.ua. Таким образом, покупая закладную, вы фактически просто одалживаете застройщику деньги.

Соответственно, контролировать ход проведения работ и использования вложенных средств на цели строительства владелец закладной тоже не сможет. «У покупателя нет никаких возможностей влиять на соблюдение застройщиками сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, а также контролировать ход строительных работ. Такая схема выгодна лишь застройщику, который использует ее для минимизации налогообложения», - резюмирует Екатерина Гутгарц.

Гарантии, которые получает владелец закладной, также нельзя назвать достаточными. «Основным правом собственника закладной является право на получение денежных средств (основного обязательства) в сумме, равной себестоимости строительства квартиры. Это означает, что уже на этапе приобретения закладной, вы потеряли сумму средств, равную разнице между ценой приобретения закладной (приравнена к рыночной стоимости квартиры) и номинальной стоимости закладных», - комментирует Артем Стоянов, старший партнер LCF Law Group.

Помимо того, что использование закладной для покупки недвижимости на первичном рынке не выгодно покупателю, оно еще и не вполне законно. «Со вступлением в силу Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилища» №2367 от 23.07.2010 года использование закладных для целей продажи строящейся недвижимости было запрещено, о чем также свидетельствует письмо Министерства юстиции Украины. Компании, продолжающие использовать закладные для целей продажи строящейся жилой недвижимости, вводят в заблуждение потенциальных покупателей, что имеет признаки состава уголовного преступления, предусмотренного ст.190 «Мошенничество» Уголовного кодекса Украины», - рассказывает Артем Стоянов. Заблуждение заключается в том, что закладная в будущем позволит покупателю получить права собственности на квартиру – ведь никаких прав на квартиру закладная сама по себе не предполагает.

Преимущества схемы:

в случае банкротства застройщика держатель закладной имеет преимущественное право на обращение взыскания на строящуюся недвижимость (по сравнению с другими схемами приобретения недвижимости).

Недостатки схемы :

закладная не дает ее владельцу права на получение квартиры и не позволяет контролировать процесс строительства и использования уплаченных денег;
использование закладной для приобретения недвижимости незаконно, сделка может быть признана судом недействительной.

Схема вторая: арендуем, прежде чем купить

Менее опасной, хотя и не менее замысловатой, можно считать схему приобретения «первички» с поэтапной оплатой, для чего с покупателем предварительно заключается договор аренды выкупаемого жилья. Такая схема может привлечь тех покупателей, которые не могут внести всю сумму сразу и не хотят переплачивать проценты по кредиту банку. В то же время, она таит в себе ряд опасностей. «Заключая договор аренды с поэтапной оплатой покупки недвижимости, прежде всего, необходимо учитывать момент возникновения права собственности на приобретенную недвижимость, который оттягивается до полной уплаты её стоимости, что есть явным недостатком», - поясняет Ирина Савченко, юрист юридической корпорации «Принцип».

В случае же возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств, вернуть уже уплаченные по договору аренды деньги вы не сможете. «Логичным будет вывод о том, что, соглашаясь на получение недвижимости на условиях договора аренды, в случае расторжения в будущем этого договора, покупатель, таким образом, рискует потерять прежде уплаченную им сумму, так как она будет считаться суммой, внесенной за аренду недвижимости, и не будет подлежать возврату» - добавляет Ирина Савченко.

Не урегулирован законодательно и вопрос изменения стоимости арендной недвижимости. Например, арендодатель обязан создавать резерв непредвиденных расходов в размере 3% стоимости квартиры за счет средств арендатора, однако направления использования такого резерва не ограничены. Если к моменту выкупа квартиры застройщик потратит деньги, внесенные в резерв, то они не будут засчитаны в стоимость покупки, а значит, ваша квартира может «подорожать» на 3%.

Если же ваш застройщик окажется недобросовестным, то вас могут ждать еще большие неприятности, ведь по законодательству он имеет право распоряжаться сданной в аренду недвижимостью до момента ее полного выкупа – в том числе и передавать ее в ипотеку.

Помимо этого, такая схема на законных основаниях не может применяться для покупки квартиры в строящемся доме – лишь для покупки в только что построенном здании. «Объектом аренды с правом выкупа может быть квартира или жилой дом, но не объект незавершенного строительства», - поясняет Екатерина Гутгарц.

«Данная схема покупки недвижимости является относительно прозрачной и безопасной, если договор аренды с выкупом составлен грамотно и с учетом интересов арендатора. Особое внимание советуем обратить на пункты договора, которые регламентируют порядок расторжения договора, условия перехода квартиры в собственность арендатора и возможность увеличения арендной платы в одностороннем порядке», - советует Ирина Бугера.

Стоит отметить, что данную схему можно перепутать с договором предварительной аренды для поэтапной оплаты жилья, который некоторые застройщики подчас предлагают оформить параллельно с закладной. Предварительную аренду девелопер может использовать на этапе строительства. Подобный договор, которым, по сути, стороны обязуются в течение определенного срока заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором, теоретически может использоваться и для последующего заключения аренды с правом выкупа после постройки жилья (впрочем, Prostobank.ua неизвестно о таких случаях). Однако, по словам юристов, законодательство не дает чёткого определения данному вопросу, поэтому покупатель первички по такой схеме будет защищен настолько, насколько это будет прописано в договоре.

Преимущества схемы:

поэтапная оплата;
покупатель вносит средства за конкретно определенную в договоре аренды квартиру.

Недостатки схемы:

право собственности на квартиру для покупателя откладывается до полной оплаты;
при расторжении договора покупатель теряет внесенные деньги;
до полной оплаты застройщик может распоряжаться квартирой по своему усмотрению;
не исключено, что выкупная стоимость квартиры в течение действия договора аренды изменится.

Схема третья: покупаем строительные облигации

Одной из наиболее безопасных для покупателя схем приобретения «первички» эксперты называют покупку целевых строительных облигаций. «Обычно схема выглядит следующим образом: вы приходите к застройщику и он предлагает вам подписать договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которых равна цене приобретаемого жилья. Одновременно с этим договором вы заключаете договор резервирования квартиры, в котором фиксируется этаж, метраж и другие характеристики покупаемой вами недвижимости», - рассказывает Артем Стоянов.

Преимуществом целевых облигаций можно считать то, что до момента обмена на квадратные метры, они не будут лежать «мертвым грузом», а могут быть использованы на вторичном рынке – например, как залог по кредиту. Если же вы по каким-то причинам передумали покупать недвижимость, облигации можно просто продать – если, конечно, вам удастся найти покупателя.

К положительным для покупателя моментам такой сделки эксперты относят и тот факт, что выпуск облигаций, как и любых ценных бумаг, регистрируется Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Впрочем, контроль работ на строительной площадке и целевого использования инвестированных вами денег в полномочия Комиссии не входит, а потому такая регистрация не освобождает вас от возможных рисков. «Если вам предлагают приобрести облигации с целью инвестирования в новостройку, нужно быть внимательным и уделить время анализу взаимоотношений эмитента облигаций (предприятия, которое выпускает облигации) и непосредственно застройщика новостройки. Зарегистрировать выпуск и реализовать облигации на квадратные метры, в принципе, может любое юридическое лицо, не имеющее отношение ни к земельному участку, ни к строительству здания, ограничений и контроля в этой сфере практически нет» – комментирует Артем Стоянов.

Помимо этого, стоит детально ознакомиться с эмитентом облигаций. «В случае инвестирования путем покупки целевых облигаций главным критерием надежности застройщика является рейтинг, который осуществляется специально уполномоченным ГКЦБФР рейтинговым агентством в соответствии с Положением о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий и их оборота, утвержденного решением ГКЦБФР №322 от 17 июля 2003 года. Рейтинг uaA или uaB, uaBB, uaBBB, означает, что риски минимальные. Рейтинг uaCCC, uaCC или uaC – спекулятивный и означает, что в случае дефолта отсрочка погашения облигаций может быть дольше 12 месяцев, при этом велика вероятность полного или частичного не погашения обязательств», - рассказывает Ирина Бугера.

Преимущества схемы:

ГКЦБФР осуществляет проверку застройщика и эмитента при регистрации выпуска облигаций;
облигации можно продать или использовать в качестве залога по кредиту;
покупатель получает квартиру по заранее определенной цене, которая не изменится в процессе строительства;
покупатель имеет законодательные гарантии целевого использования внесенных средств.

Недостатки схемы:

облигации дают право их владельцу на абстрактные, а не конкретные квадратные метры жилой площади в строящемся доме;
если застройщик передаст объект строительства в ипотеку третьему лицу, то последнее будет иметь преимущественное право требования на объект;
если покупатель не предъявит облигации к погашению в установленный срок, застройщик освобождается от каких-либо обязательств;
ответственность эмитента за невыполнение им обязательств – в частности, за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию – не установлена;
в случае дефолта эмитента инвестор может потерять все вложенные средства.

Схема четвертая: инвестируем в фонд финансирования строительства

Наименее рискованной из практикуемых на рынке схем приобретения «первички» эксперты называют инвестирование в фонд финансирования строительства (ФФС). «Доверитель (покупатель) участвует в фонде финансирования строительства, вносит в ФФС денежные средства с целью в будущем получить недвижимость, имея при этом полную информацию о целевом использовании внесенных им средств, а также возможность контролировать их использование. Преимуществом является также страхование рисков, которое предусматривает привлечение к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний», - рассказывает Ирина Савченко.

Однако и такая схема не лишена существенных недостатков. «В идеале компания-управитель является гарантом прав инвесторов, обязана осуществлять контроль над процессом строительства, и в случае выявления нарушений имеет право заменить застройщика. К сожалению, на практике это не всегда так. Часто компания-управитель имеет непосредственное отношение к застройщику, и «покрывает» все его ошибки. К тому же, управляющая компания ФФС может быть составляющим звеном финансовой пирамиды», - рассказывает Ирина Бугера.

К недостаткам такой схемы эксперты также относят ее сложность. «Схема несколько сложна для понимания обывателем, инвестору не всегда ясно, каким образом он может отстаивать свои права и законные интересны в ней, к кому предъявлять претензии», - комментирует Екатерина Гутгарц.

Чтобы избежать негативных последствий, эксперты рекомендуют ответственно подойти к выбору ФФС. «Из вышеперечисленных схем преимущество имеет приобретение недвижимости через Фонды финансирования строительства, исходя из следующих оснований: управитель ФФС обязательно является банком или финансовой организацией, имеет предусмотренный законом минимальный уставной капитал, который гарантирует требования кредиторов (доверителей), контроль над деятельностью застройщика может осуществлять как управитель, так и доверитель управления, отношения между застройщиком и управителем регулируются заключенным между ними договором; управитель имеет право в случае невыполнения условий договора застройщиком расторгнуть договор и поменять застройщика, управитель (ФФС) имеет обязательства перед доверителем и обязан вернуть последнему денежные средства», - комментирует Сергей Рымар, старший юрист адвокатской компании «Правочин».

Преимущества схемы:

схема четко регламентирована законодательством;
за инвестором закрепляется конкретный объект инвестирования (квартира);
за действиями управителя ФФС наблюдает Госфинуслуг;
при нарушении управителем законодательства он может быть заменен по решению суда;
при невыполнении обязательств застройщиком он может быть заменен управителем ФФС;
в некоторых случаях инвестор может отказаться от участия в ФФС и забрать вложенные средства.

Недостатки схемы :

возможность получения в конечном итоге желаемой недвижимости зависит от выполнения своих обязательств как застройщиком, так и управителем ФФС;
инвестору может быть сложно разобраться во взаимосвязях между всеми участниками схемы и понять, куда обратиться для отстаивания своих прав;
если управитель ФФС и застройщик – связанные структуры, то при неплатежеспособности одного из них инвестор может потерять вложенные средства.

Рекомендации при любой схеме покупки «первички»

Независимо от того, какую схему приобретения вы выберете, есть моменты, на которые эксперты советуют обращать внимание в любом случае. «При любых обстоятельствах наиболее надёжным является передача средств застройщику через банковское учреждение. Опасайтесь внесения средств в кассу, поскольку в этом случае вы лишаетесь гарантий, обеспеченных банковской системой. Банк в любой ситуации подтвердит оплату средств застройщику, а вот добросовестность кассового учёта не всегда гарантирована», - советует Артем Стоянов.

Также необходимо обращать внимание на то, кто, собственно, занимается ведением строительства. «К вариантам с менее высокими рисками для покупателя можно отнести покупку недвижимого имущества в новостройках, строительство которых как управители осуществляют банковские структуры, а не другие финансовые учреждения» - комментирует Артем Стоянов.

При реализации квартир в некоторых новостройках Киева, по данным исследования компании «Простобанк Консалтинг» на июнь-2011, используются следующие схемы:

Жилищный комплекс, Адрес - Схема покупки

Изумрудный, ул. Механизаторов, 2 - строительные облигации
Парковый город, ул. Вышгородская, 45 - строительные облигации
Комфорт Таун, ул. Регенераторная, 4 - строительные облигации
Новопечерские Липки, ул. Драгомирова, 14 - строительные облигации
Вертикаль, пер. Ковальский, 17 - договор купли-продажи закладной и предварительный договор мены
Парковые озера, ул. Воскресенская, 7 - договор купли-продажи закладной и предварительный договор мены
Лазурный блюз, ул. Туманяна, 15 - ФФС
Панорама, ул. Щорса, 44 - ФФС
Печерский квартал, бул. Дружбы Народов 14-16 - ФФС
Объекты компании "Житло-Инвест", пр. Правды 80-82 - ФФС
квартал между ул. Попудренка, Минина, Червоногвардейской - ФФС

Подробнее: АГЕНТ.ua